R$ 53.000,00 de Aporte (Venda do Lote) + Novo Aporte FIIs + Análise de Compra de Imóvel p/ Aluguel ...

Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Este será um post recheado de boas notícias.

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Primeiramente, peço desculpas pela demora em prover aos leitores e guerreiros do milhão mais informações da minha caminhada, desde a semana passada, pois eu estava aguardando alguns importantes acontecimentos na minha estratégia.

Em geral, eu posto duas vezes por semana, e estou há uma semana sem um novo post, mas, há um motivo por trás disso: Eu esperei a concretização de um negócio, antes de postar os últimos acontecimentos.

Hoje também é um marco histórico em meus investimentos na Renda Variável, pois ultrapassei, com certa folga, os gastos fixos que tenho, referente a condomínio (que já inclui água e gás), energia elétrica do apartamento onde moro, seguro do meu veículo (que pago mensalmente, cooperativa), e energia elétrica das duas novas casas construídas e uma conta de água de uma das casas recém construídas, onde pagarei sempre a taxa mínima, até a venda. Este marco foi alcançado por ter me livrado de uma prestação de R$ 765,00 mês, que explicarei ao longo do texto.

É gratificante saber que a minha escolha em aplicar nos FIIs, iniciada em Agosto de 2015, já esta gerando resultados, provendo exatamente o objetivo a que se propôs: Gerar Renda Passiva.

Esqueça as cotações, pare de ficar acompanhando freneticamente se subiu, se caiu, aplique em valor, dê tempo, e aguarde a força dos juros compostos. Este é o lema do blog.

Não foi fácil para mim, ver que o primeiro investimento em FIIs que fiz, BRCR, que comprei acima de R$ 100,00 por cota (praticamente comprei o topo), tenha ido até a casa dos R$ 76,00 ... Lembro que no dia que vi este preço tão baixo, senti algo ruim, você se sente um idiota, um fracasso, o pior investidor do mundo, por investir e investir e sempre estar correndo atrás do prejuízo, a famosa Rentabilidade Negativa.

Naquele momento, minha emoção quase falou mais alto, e foi mais um daqueles dias em que quase vendi tudo a qualquer preço, com o pensamento de “Chega! Nunca mais investirei em Renda Variável”.

Sorte minha, segui a estratégia (o que mostra a importância de ter um projeto, um plano) ... Não vendi BRCR, pois apliquei em valor, considerando fundamentos, renda passiva e principalmente Tempo. E não vou entregar as minhas cotas pura e simplesmente por especulação e notícias, que alteram drasticamente o preço das cotas no curto prazo, e é sabido que, no longo prazo, as cotações seguem o lucro do empreendimento.

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Investir em FIIs requer Tempo para que haja a maturação dos investimentos, não é diferente de comprar um lote ou imóvel e esperar o Tempo agir, aumentando o valor.

Infelizmente eu não sou um Mestre dos FIIs, título este que caberia ao nosso colega da Blogosfera Mestre dos Dividendos (acompanhe a saga deste guerreiro e veja o quanto ele conhece de FIIs, esta adicionado na minha lista de Parceiros), então como minhas análises são muito superficiais, o que eu escolho para tentar me proteger de grandes quedas é a Diversificação, completando nesta data a distribuição de 28 diferentes FIIs em minha carteira. E chegarei a 30, pois quero comprar mais 2 FIIs (parece que não fico saciado, são tantos empreendimentos bons, excelentes rendimentos, mas encerrarei as compras em FIIs novos, onde irei apenas reinvestir nos FIIs que eu tiver menor capital e que tiverem os melhores fundamentos).

Por qual  motivo eu invisto em Renda Variável? Vocês viram o estouro, a alta ocorrida na bolsa de valores, nos últimos dias? E, as estatísticas mostram que, no longo prazo, a Renda Variável com investimentos baseados em fundamentos, onde você reinveste os dividendos / aluguéis e faz o balanceamento da carteira anualmente, traz maior retorno que a Renda Fixa.

Eu acredito que é inevitável uma baixa da Selic nos próximos meses, o que fará com que a maioria dos investidores que se baseiam somente em taxas, rentabilidade e curto prazo migrem os investimentos para os FIIs, e eu estou me preparando para isto, onde espero que a Renda Variável seja uma mola que impulsione meu patrimônio fortemente para cima (espero que não seja para baixo).

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Então, antes de ficar se preocupando se você comprou o FII AAA por R$ 100,00 e a cota atual esta em R$ 60,00, pense nos aluguéis, no reinvestimento, no prazo que você precisa dar a seu investimento maturar. Esqueça os ‘Analistas’, as ‘Notícias’, analise você mesmo! Se você fracassar, foi sua escolha. Se você vencer, foi sua escolha. Decida você os seus investimentos.

Logicamente, se o investimento perdeu valor (baseado em fundamentos), não use a técnica do “Sair no Empate”, isto é prejudicial, mantenha seu dinheiro aplicado em bons investimentos, ficou ruim, esqueça rentabilidade, prejuízo, e realoque seu dinheiro em outro investimento, fazendo esta análise anualmente ou no prazo que lhe dê conforto espiritual e físico.

Vamos à primeira boa notícia?

Boa notícia número 1:

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Aportei forte nos FIIs. Minha carteira completou 28 FIIs.

Na semana anterior, que não postei, comprei JSRE11 e FIGS11 (Este último maior risco, mas proverá RMG até 2019 ... Acredito no empreendimento).

Hoje, não tive tempo para a famosa “pescaria” de FIIs, ou seja, paguei o Spread, pois eu tinha pressa, e não é bom manter o Home Broker aberto o tempo todo no trabalho.

Minhas compras de hoje foram ...

AEFI11

BCFF11B

BPFF11

FIXX11

HGLG11

KNCR11

FLMA11

Amanhã (15/03/2016) também recebo cerca de 25% das receitas de aluguéis, e comprarei FFCI11, que junto com FLMA11 serão meus FIIS para salvar as sobras, os trocos que ficam parados na corretora, por terem cotação abaixo de R$ 2,00.

O valor investido e portfólio estão melhor detalhados no meu próximo fechamento mensal.

Mais uma boa notícia ...

Boa notícia número 2:

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VDC, e o que mudou em sua estratégia? Qual negócio você fez?

Agora vou dizer algo que contradiz a minha metodologia de investimento: Eu Girei Patrimônio. Mas, foi por um bom motivo.

Foi efetuada a venda do meu lote, que estava financiado, num valor intermediário entre o mínimo que eu venderia e o valor que eu gostaria de receber.

Quem vendeu? Imobiliária? Corretor?

Não. Eu mesmo efetuei a venda, anunciando pelo site OLX, que na minha opinião é um site espetacular para vendas.

Para vocês terem ideia, no lote nem mesmo havia meu telefone de contato, mantive somente a de duas imobiliárias, e fui contatado pelos anúncios que fiz no OLX.

Trocando em miúdos, eu recebi o montante de R$ 13.000,00 em dinheiro + um veículo, com faixa de mercado na base de R$ 37.000,00 a R$ 43.000,00, vou considerar R$ 40.000,00, então capitalizei R$ 53.000,00, que ainda preciso transformar a maior parte em dinheiro, ou seja, vender o veículo.

O veículo esta em excelente estado, veículo com mercado, marca conhecida, automatizado e recheado de opcionais.

Como a minha estratégia, no momento, é a de aumentar a minha Renda Passiva, há grandes chances de que todo este valor seja reaplicado em Renda Variável (FIIs e Ações) e Renda Fixa (Tesouro Selic), mudarei o planejamento somente de acordo com o andamento da Boa Notícia 3, que explicarei adiante.

E o melhor de tudo: Estou livre da prestação mensal, que havia aumentado para algo em torno de R$ 765,00 ...

Por mais que eu tenha tido lucro na negociação do lote, em relação ao que já paguei, foram 4 anos neste investimento, e um retorno bem abaixo do que eu esperava.

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Mas, segui o mandamento número 1 de minha estratégia: Não perder Dinheiro!

Para vocês terem ideia, quando eu comprei este lote recebi uma proposta de R$ 10.000,00 para repassar o negócio, ou seja, não assinar o contrato e repassar a outra pessoa, na época não parecia um bom negócio, mas, nesta crise atual, teria sido, talvez, uma excelente escolha ... Mas, falar isto hoje é fácil.

É a mesma coisa de analisar gráficos de ações: Quando você vê o passado, parece que é simples entender e analisar os comportamentos de um ativo. Agora, tente fazer isto traçando um cenário futuro ... Só os melhores traders grafistas conseguem.

Ainda sobre o lote, ele fica numa região nova, e não valorizou o quanto eu gostaria.

Era para ser um bairro classe média alta, até pelo valor do lote, que há 4 anos atrás era R$ 100.000,00 p/ pagamento à vista, mas, como a imobiliária e loteadora não definiu os tipos de projetos aceitos, o que aconteceu foi que muita gente comprou os lotes e dividiu (50% / 50%), principalmente entre parentes, e aqueles que compraram para sair do aluguel, num primeiro momento, construíram barracos de alvenaria, sem projeto aprovado, sem alvará, sem reboco ... Sem planejamento ... O que desvalorizou o bairro.

Esta foi a gota d’água para mim, que fiquei totalmente desmotivado em construir meus projetos na área.

Se eu entregasse o lote na imobiliária, teria 80% do que investi, seria um tremendo prejuízo.

Felizmente, tive a paciência necessária para aguardar e vender no preço justo, abaixo do que eu desejava é verdade, mas ainda sim com lucro considerável.

O bairro também, para eu que mora na capital, quando eu chego na entrada da cidade, era necessário cerca de 20 minutos a mais, para chegar ao local.

Para um comparativo, no bairro que construo (melhor, o que acabei de construir), basta 4, 5 minutos. Esta pequena diferença de 15 minutos a mais, é considerável, para quem tem que ir tantas vezes realizar o controle e para meus colaboradores.

Menos um ativo, agora me resta vender o veículo ... A paciência para vender, eu já mostrei que tenho! Dá-lhe OLX!

Boa notícia número 3 – OBRA:

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Apesar dos pintores que contratei terem atrasado a obra (irão finalizar nesta semana o serviço), a qualidade foi mantida e não houve impacto na fiscalização, realizada pela prefeitura, para emissão do Habite-se. As chuvas também tiveram sua parcela de culpa, visto que esta faltando somente algumas partes externas.

Provavelmente, o Habite-se ficará pronto nesta semana, onde deverei ir ao Departamento de Obras, e de posse deste Habite-se, dar entrada no protocolo de Averbação de Construção e Convenção de Condomínio.

Na Convenção de Condomínio, há uma tabela que exibe alguns cálculos das unidades, áreas comuns, coeficientes de sei lá o que, que não perco o tempo fazendo / calculando (e nem é da minha competência): Eu contrato uma pessoa da própria prefeitura para fazer este serviço, então, eu faço toda a Convenção (tenho um modelo pronto que sempre uso), e preciso apenas de alterar o nome do condomínio, bem como a menção ao imóvel que desejo criar a Convenção.

Recebi nesta semana a tabela, e coloquei na minha Convenção de Condomínio. Paguei R$ 300,00 pela empreitada, além de contar com todo suporte nos demais protocolos na prefeitura ... Agilidade ... Vale a pena pagar.

O pintor, faltará pagar mais R$ 600,00, que será o último valor empregado na construção.

Ainda resta o pagamento dos protocolos de Averbação e Convenção de Condomínio (estimo algo em torno de R$ 300,00), Registro da Averbação e da Convenção de Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis (estimo R$ 2.000,00) e para fechar, o pagamento dos impostos do ISS da Receita Federal (DISO / ARO), que estimo algo em torno de R$ 6.000,00.

O valor das casas ficou um pouco acima do que eu desejava, mas, faz parte: Fiz a máxima economia, e desta vez não há nada que eu possa reclamar em relação à desperdício, pois foi o preço dos materiais e mão-de-obra que aumentou.

Ou seja, minha equipe já esta em minha cidade (capital) descansando, após 7 intermináveis meses de obra.

Estive na última sexta-feira na obra, e fui à prefeitura resolver todos estes itens do Habite-se, entregar a placa de construção p/ o Engenheiro responsável e fechar o negócio do lote, que deu tudo certo felizmente.

Esta frase vale uma capítulo à parte: Como é bom faltar do meu trabalho para ir resolver as minhas coisas, em horário comercial ... Pena que não posso fazer isto várias vezes.

Já no sábado, tive mais um problema: Por estar sem a minha Pick-up (ainda na oficina), tive que contratar um carreto / frete.

Meu pai havia combinado, com antecedência de 1 semana, com um conhecido, e na sexta-feira a noite, quando liguei para confirmar, ele desmarcou, dizendo ter agendado com outra pessoa ... Um tremendo descaso.

Busquei por profissionais (frete) no OLX, e consegui um caminhãozinho fechado, pequeno, um daqueles chineses, e foi uma excelente escolha, pois no sábado tivemos uma chuva muito forte na minha cidade e na cidade onde construo. Mais R$ 265,00 gastos.

Tirei várias fotos das casas e já estou anunciando no Facebook, OLX e em outros locais. Já tive duas ligações, o problema é que atualmente parece que as pessoas não dispõe de todo capital e sempre oferecem troca, e, para mim, que sou construtor, trocar uma casa nova por uma casa usada, não é tão vantajoso, se feito o negócio em condições normais e preço justo.

As casas ficaram com acabamento excelente, como de praxe, mantendo a minha marca: Qualidade no Acabamento.

A porta de entrada, de madeira, ficou um encanto à parte, requintada, e o acabamento em porcelanato, a pintura texturizada ... As pedras no passeio ... Dão o toque final de bom gosto.

Eu moraria tranquilamente nestas casas. É este o sentimento que tenho que ter, vender aquilo que é bom para mim, que desta forma será bom para quem comprar.

De obra amigos, espero que em breve eu tenha uma nova história, por enquanto só me resta aguardar a venda, pois optei por não iniciar outra obra, pois eu teria que sacrificar meus outros investimentos, que vem gerando renda passiva, como os Dividendos da Sociedade e meus FIIs, vender tudo para comprar um lote, e viver no limite financeiro.

Não quero passar apertos, vamos com calma. O milhão vai chegar, no momento certo.

Boa notícia número 4 – Novo Imóvel?

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Amigos, há dinheiro mais perdido do que aquele parado no FGTS, principalmente para quem já usou o FGTS anteriormente e não pode mais usá-lo?

A valorização é menor do que a poupança ... Inadmissível.

E, no meu caso, como tenho meu apartamento quitado, em meu nome, e herdei alguns bens que já estão em meu nome (que não fazem parte do meu patrimônio e não me geram nenhuma renda, pois são do meu pai), eu não posso comprar outro imóvel e usar este FGTS, pelo menos não em minha cidade.

Na semana anterior, a Caixa Econômica voltou a financiar 70% de imóveis usados (havia reduzido para apenas 50%), pois o mercado de imóveis usados teve queda drástica após vigorar esta nova diretriz.

E outra excelente notícia: Quem já financiou um imóvel pela Caixa, agora poderá financiar outro imóvel, até mesmo ter dois financiamentos sendo pagos simultaneamente.

Bem, se eu tenho cerca de R$ 45.000,00 de FGTS, e a Caixa pode financiar outro imóvel, a minha ideia foi: Como usar este FGTS?

Contatei a minha despachante Caixa, e ela disse que seria possível comprar um imóvel na cidade onde construo (na minha cidade, como disse, é negado).

Então, já estou avaliando o mercado, em busca de um imóvel de até R$ 100.000,00, que possa ser financiado pela Caixa.

Meu pensamento é bem simples: Imagine que eu use R$ 45.000,00 de FGTS, entre com R$ 10.000,00 em dinheiro e financie R$ 45.000,00 (mesmo sabendo que tenho o dinheiro para pagar à vista).

Se eu investir R$ 55.000,00 na compra de um imóvel, que eu possa alugar por R$ 600,00, estarei fazendo mais de 1% de lucro sobre meu investimento, que é justamente o que eu busco nos FIIs (além da valorização da cota, à longo prazo).

E, seria mais uma diversificação e a compra da aposentadoria: Eu voltaria a receber um aluguel, referente a casas / apartamentos, pois desde que me mudei para meu apartamento, casando e saindo da casa dos pais, eu parei de receber minha renda de aluguel.

Logicamente, se eu financiar, eu pararia de fazer aportes na Renda Variável, e em poucos meses eu conseguiria quitar o financiamento, ou mesmo, se eu vendesse uma das casas, poderia pagar e quitar a dívida.

Ainda estou elaborando esta ideia, e postarei sobre nos próximos posts.

Bom, para não ficar muito longo, por hoje é isto amigos!

Um grande abraço e uma excelente semana.

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO