A Pressão da Renda Variável: Notícias e Prejuízos. Como Suportar?

.
.

Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Ultimamente, venho sendo bombardeado por notícias referente à investimentos: “Os FIIS estão caros, vão cair, o yield esta baixo.” “Vacância, o preço do metro quadrado esta muito alto, vai desabar”.

Quero reafirmar para mim mesmo: Eu não quero fazer parte disto. Eu não quero vender os ativos que eu estudei, analisei, para fazer parte da minha carteira, salvo em casos de mudanças nos Fundamentos.

Eu não quero voltar a agir como antes, realizando pequenos lucros e suportando grandes perdas.

Só hoje já li recomendação de venda do Rio Negro (RNGO11), pois “a cota subiu muito e a vacância vai aumentar”. Por que eu tenho que vender se o preço do ativo esta subindo? Por medo que a cotação caia e eu perca o “lucro” obtido em relação ao meu preço de compra? Para que? Vou tirar de um ativo que esta bom, neste momento, e vou fazer o que com o dinheiro. Deixar parado “esperando oportunidades”?

“BRCR11: Ah, mas depois que distribuir os R$ 20,80 de bônus vai desabar a cota”. E daí? O prédio (ou melhor, os prédios) não irão cair junto com a cotação, permanecerão lá.

“A vacância esta aumentando”. E daí? Se eu tivesse meu dinheiro aplicado em imóvel e ficasse vago, me restaria aguardar alugar. Eu não precisaria vender com prejuízo por que o imóvel ficou vago.

“AGCX11: Disparou a cotação. Tenho que vender para recomprar mais barato”. Todo este esforço, para pagar 20% de imposto ao governo?  Ficar pagando mais corretagens?

Após a notícia de vacância no XTED, que era um FII de risco, eu mesmo causei este efeito “notícias” em mim, pois eu acompanho diariamente apenas um site de FIIs, que exibe as notícias do dia anterior divulgadas na Bovespa, e justamente no dia da queda do XTED eu li notícias de outro blog ... Aí foi um bombardeio de coisas do tipo:

“O VPA esta muito acima da cotação”. Ah é, então por que o mercado reduziu o preço da cota, será que só você é o escolhido que conhece o preço do VPA e o mercado não?”

“ A crise esta atingindo todos os FIIs”: Concordo. Mas, aqueles melhores posicionados tenderão a manter os rendimentos, os demais ficarão vagos por longos meses”.

“Vou segurar o FII, posso ficar 3, 4 anos, mas venderei acima do preço que comprei”: Terrível isto ... Ficar 3, 4 anos com o valor parado rezando para findar a vacância ou o prédio ser vendido, enquanto poderia redirecionar o valor para outros investimentos com melhores fundamentos”.

Se eu tivesse a bola de cristal, eu teria vendido XTED11 2 dias antes, quando ele quase chegou aos R$ 40,00. Eu não tenho, e não sou um gênio dos investimentos, então me contento em saber que, no dia que saiu a notícia de vacância, eu fiz o que eu já tinha em mente / planejado, ou seja, não foi pânico, não foi revender para recomprar, não foi desistir de tudo, e sim seguir um plano bem simples: Sem Petrobrás, eu não quero ser sócio do XTED. Simples. Não olhei cotação p/ vender, vendi a mercado, não fiquei rezando para minha ordem de venda ser executada.

.
.

No dia do comunicado, vendi minhas cotas no início do pregão, e ainda não reinvesti os valores, que serão empregados em outro FII de risco, mas que tem RMG (Renda Mínima Garantida) pelos próximos 3 anos: FIGS11 (General Shopping). Motivo: Saio de um FII de risco para outro que já tenho de risco, transferindo o risco do XTED para o FIGS. Simples.

Vejam como o Mercado reagiu (coisa inédita para mim, nunca vi uma queda tão expressiva em dois dias):

A reação foi proporcional ao fato de que, como não havia sequer multa contratual, à partir do próximo mês (Junho) não haverá rendimentos, pois a Petrobrás significava 87% da renda do fundo.

O outro prédio de São Paulo, que tem parte alugada, não pagará os custos totais para manutenção de um prédio inteiro em Macaé e o próprio prédio de São Paulo, ou seja, mês que vem o fundo não terá dinheiro para pagar os gastos. O que vai fazer? Provavelmente acionar os cotistas com nova emissão de cotas.

O objetivo que tenho é aumentar a minha Renda Passiva, e mesmo c/ uma perda no XTED11, transferindo os valores que sobraram do XTED e aplicando em FIGS eu terei exatamente a mesma renda que o XTED me proporcionava (são apenas R$ 2,23 a menos por mês, usando o mesmo valor da venda do XTED).

Haverá também uma nova emissão de cotas do VRTA (Fator Verita) e eu como sócio, satisfeito até o momento com o que tem sido feito e com os rendimentos, gostaria de participar.

O interessante é que eu terei direito de comprar cotas num preço mais  baixo que o que esta no mercado (esta por volta de R$ 109,00 e falaram em compra por R$ 103,00).

Logicamente, integralizarei as minhas cotas preferenciais, então terei que deixar de aportar em outros ativos no próximo mês, provavelmente, para realizar esta compra. Destinarei algo em torno de R$ 5.000,00 p/ esta compra.

Estou ainda em processo de transferência de custódia / corretora, e, enquanto não fizer isto, não posso nem mesmo alterar minha carteira, caso contrário precisarei assinar nova folha de transferência, assinar autenticar em cartório e enviar a minha corretora atual por correios.

O que eu fiquei muito satisfeito comigo mesmo: Vendi XTED sem um pingo de dó, sem preocupar com a cotação, com o preço que eu havia pago. Esta é a essência descrita na metodologia Bastter, onde não devemos olhar preço e sim fundamentos.

Se fosse o “eu” de antes, eu acharia vários motivos para me apegar ao ativo e não vender, e provavelmente já teria vendido vários dos meus ativos que estão com lucro, ou seja, acima do meu preço de compra ... O “eu” de hoje não fará isto, pois estou comprando independente do preço, apenas tentando acumular patrimônio. Lógico: Não vou comprar um FII que gere 0,4% ao mês após subir muito o preço da cota, mas não faço muita questão de ganhar R$ 10,00, R$ 30,00 numa compra. Posso estar errado? Sim. Mas, eu não tenho tempo e nem paciência.

Não fiquei triste, não fiquei desanimado, não mexeu com meu emocional a venda do XTED.

Durante o dia da queda do XTED e no dia seguinte, meus ganhos com valorização de cotas foram superiores ao valor “perdido” em XTED, ou seja, isto é a essência da diversificação, uma carteira equilibrada (não que a minha seja, eu diversifico pela quantidade, apesar de saber que o ideal é pela qualidade e venho corrigindo isto aportando mais nos ativos de qualidade).

Eu disse “perdido” entre aspas, pois na verdade não perdi nada: Apenas transferir o investimento de um lugar para outro, pois fui obrigado a fazer isto, pois detesto ter que girar minha carteira, sendo esta a primeira venda que fiz de FIIs.

Bom amigos, como sempre, meus textos são grandes, faz parte do meu modo de escrever, mas a ideia que eu quis passar é desta total mudança interna e na forma de investir.

.
.

Um exemplo: Eu tenho 10 cotas do Fundo Imobiliário Agências Caixa (AGCX).

Eu fico extremamente satisfeito comigo mesmo de ter 10 cotas deste excelente fundo. Não importa se ele esta valendo R$ 1.050,00 hoje, ou se amanhã valerá R$ 900,00, pois ele continuará me pagando R$ 8,40 por cota mensalmente, até a próxima data de reajuste. Este fundo vale para mim, entendem a diferença de não ligar para o preço e sim para o ativo?

Eu posso estar super enganado, e perder 50% do meu patrimônio (considerando valor de cotas) nos próximos meses.

Mas estarei feliz comigo mesmo, pois eu tentei, sem seguir notícias, analistas, foi eu que decidi, eu investi, a culpa é minha, de mais ninguém.

E se tudo der certo, como eu planejo, continuarei recebendo meus aluguéis mensalmente, alguns meses poderão ser menores devido a vacância, mas continuarei acumulando e aguardando uma redução de vacância, caso nossa economia volte a dar certo.

Eu gostaria sim de mais ainda mais tranquilidade nos meus investimentos, alocando todo meu capital em Tesouro Direto, como fez o mestre Viver de Renda. Mas ...

Meu capital “líquido” ainda é muito pequeno para um aporte destes, pois a renda que iria me gerar seria pequena, e eu voltaria a correr um grande risco: Depender do Salário para viver.

Atualmente meus ganhos com Fundos Imobiliários já pagam meus custos fixos com sobra. Eu conseguiria passar alguns meses somente com esta renda. Este é um dos benefícios de ter moradia própria e custos baixos.

Se considerar os retornos dos Dividendos da Sociedade, a tranquilidade fica ainda maior, pois aí já é uma receita maior do que eu preciso, com uma sobra bem grande ...

Só há um caminho que me faria desfazer de todas as minhas aplicações financeiras (Fundos Imobiliários + Dividendos da Sociedade): Abrir um novo negócio (fora da construção).

Li alguns comentários muito infelizes sobre franquias, e poucos comentários válidos ...

Pretendo comentar sobre franquias no próximo tópico.

Um grande abraço e ótima semana.

.
.

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO