Grande Prejuízo Comprando FII por Indicação de um Fórum ... (Papo de FII - #7 - BBFI - Fundo Imobiliário) ...

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Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Amigos, hoje o post foi criado com um alerta no título, com o intuito de explorar e descrever os perigos dos Fundos Imobiliários, pois vejo que muitos investidores estão comprando FIIs achando que é Renda Fixa.

Se você quer entender um pouco mais sobre o FII, me permita sugerir algo: Leia com calma esta postagem, entendendo cada parte da mensagem que vou passar. Não que seja algo extraordinário, mas realmente, é o tipo de coisa que não se encontra na internet, uma análise feita por um investidor comum, como você leitor, e que poderá lhe auxiliar a pensar de forma diferente para investir em FIIs.

Eu quero evitar que você seja este caro aqui, após comprar algo por indicação em fórum:

O primeiro recado é: Fundos Imobiliários não são Renda Fixa! Fundos Imobiliários são Renda Variável, desta forma pode variar para cima, para baixo, ou andar de lado, sem variações bruscas, mas, ao longo do tempo sempre as cotações dos FIIs refletirão a sua situação atual acrescida da percepção do mercado para a situação do FII no futuro.

Eu sempre cito nas postagens que FIIs de Papel são a minha Renda Fixa, o que não deixa de ser verdade, pois são ativos lastreados em dívidas com garantias reais, mas este assunto detalhado ficará para outra oportunidade, pois será com certeza um tema polêmico.

Quero abordar com um exemplo real sobre os perigos de operar notícias, principalmente buscando informações em blogs e fóruns, e para isto vou utilizar um FII que era considerado muito bom pelo mercado, mas, devido às decisões tomadas pelo inquilino (Banco do Brasil), poderá se tornar um grande problema daqui há 3 anos (explicarei detalhadamente): BBFI - BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO.

Primeiramente, vamos entender o que é o fundo, usando para isto a descrição encontrada no site do Tetzner (Página Original - Clique Aqui ...):

BBFI11B – BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO

O fundo é administrado pela Caixa Econômica Federal, em regime de condomínio fechado e tem prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

Possui dois imóveis em seus ativos: um em Brasília, localizado no Setor Bancário Sul, Quadra 01, Bloco “A” (Edifício Sede I), e outro no Rio de Janeiro, localizado na Rua Gomes Braga, 65, com entrada suplementar pela Rua Barão São Francisco, 177 (Centro Administrativo do Andaraí).

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O edifício de Brasilia(sede) conta com 46.135 m²,  23 andares e 27 pavimentos; já o do Rio de Janeiro(CARJ) conta com 104.498 m², 9 blocos integrados pelo subsole, mais 1 agência.

Centro Administrativo do Andaraí (CARJ)
O complexo Comercial está localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, região que possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços, institucional e residencial. Entre os usos encontrados na região podemos citar agências bancárias, shopping center, comércio local, edifícios residenciais, entre outros. Destacam-se no entorno imediato o Shopping Center Boulevard Iguatemi Rio e o hipermercado Guanabara. A região é amplamente servida por diversas linhas de ônibus regulares que fazem a ligação com o centro e outros pontos da cidade. Quanto ao sistema de transporte por metrô, a estação mais próxima é a Saens Peña, localizada a cerca de 2 km (Linha 1) e a Maracanã, localizada a cerca de 2 km (Linha 2) da propriedade.

Imóvel CARJ – Centro Administrativo do Rio de Janeiro:
Valor: R$ 2.157.100,00 (em 07/04/16), Prazo: 5 (cinco) ano portanto com contrato de locação vigente até outubro de 2020.

Edifício Sede I
O imóvel situa-se na Quadra 04 Bloco A do Setor Bancário Sul, onde a atividade predominante é bancária, comercial / serviços. Suas principais vias de acesso são Eixo Rodoviário Sul, Eixinho L e as vias L-1 e BS-S1. A sua localização é central com relação ao Plano Piloto, beneficiada pela proximidade da Estação Rodoviária do Plano Piloto, do Setor Comercial Sul e da Esplanada dos Ministérios. Nesse setor foram construídos diversos edifícios comerciais com arquitetura não tão moderna, porém de bom padrão construtivo, fazendo com que o local se valorize em relação ao Setor Comercial Sul, que está com ocupação total e apresenta prédios bem mais antigos. A região possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços e institucional. Entre as atividades encontradas podemos citar agências bancárias, praças de alimentação com lojas de apoio, shopping center, sede de bancos e de escritórios de advocacia, entre outros.

Locado parcialmente para o Banco do Brasil S.A. com contrato de locação vigente até janeiro de 2025 com valor de aluguel atual em R$ 754.105,33 ao mês.

130.000 cotas

Taxas:
Administração de 5,10% sobre a receita do fundo após deduções das despesas e provisões (mínimo R$ 36.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: viter@caixa.gov.br, gemob@caixa.gov.br e gedef@caixa.gov.br

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Bom, resumindo rapidamente toda a descrição acima, é sabido que o FII em questão possui dois imóveis, sendo um com locação parcial em Brasília e totalmente locado no Rio de Janeiro.

Importante salientar que o regulamento do fundo prevê a locação exclusiva para o inquilino Banco do Brasil, logo, para poder locar as áreas vagas para outro (s) inquilino (s), será necessário mudar o atual regulamento, com a aprovação dos cotistas.

O contrato do imóvel do Rio de Janeiro é válido até Outubro de 2020, já o contrato do imóvel de Brasília é válido até Janeiro de 2025.

É um bom contrato, eu mesmo já pensei em comprar BBFI, mas me desanimou o fato de ter o imóvel de Brasília parcialmente vago, bem como um possível investimento para a melhoria deste imóvel, o que reduziria a renda do mesmo.

Outra coisa desanimadora: Rio de Janeiro. A situação aqui não é boa!

Já para o imóvel do Rio de Janeiro, por mais que haja um contrato que garanta o pagamento dos aluguéis até 2020, o problema é o que sempre citamos: O risco de um FII mono-inquilino.

O que muita gente se esquece (inclusive eu, pois passo longe de ser um Mestre dos FIIs) é o que chamamos de Perpetuidade de um Fundo.

O que seria isto VDC? É a perenidade, ou a capacidade do FII de continuar gerando renda ao longo do tempo, pois crises sempre aparecerão, a economia poderá melhorar, empresas vão crescer, outras fechar, então é importante entender onde se localizam estes imóveis e entender se, no pior dos casos, havendo desocupação haverá condições de uma nova locação? O prédio é atrativo? Há concorrentes? Quais são as qualidades e defeitos?

Alguns colegas até realizam análises sobre os imóveis concorrentes e o valor por metro quadrado praticado na região (até para descobrir discrepâncias que possam auxiliar o FII a captar inquilinos, manter os atuais, ou o risco de perde-los para concorrentes melhores e/ou com melhor preço de locação). Este não é o meu caso, para ser sincero, não olho isto. Deveria? Talvez.

Importante salientar antes que eu sou um investidor mediano, e uso da diversificação para reduzir meu risco, tanto é que eu mesmo, ainda na fase onde estava aprendendo a comprar bons Fundos Imobiliários, fui mais um dos que fecharam posição em XTED com prejuízo, pois eu não fiz exatamente este dever de casa citado acima, que consiste em analisar a perpetuidade, de verificar os concorrentes que poderiam absorver meu inquilino (XPCM), e acreditei piamente que o inquilino (Petrobrás) se manteria no prédio, pois as cotações não paravam de subir e isto, na minha cabeça, era um forte indício de manutenção do inquilino no prédio. Estão vendo que até eu olhei preço erroneamente? Felizmente eu corrigi o erro, fechando posição no FII (sem me preocupar com o valor da cotação), pois o fundo perdeu as características que me faziam ser sócio do mesmo.

Eu separei esta postagem do site do Tetzner de um forista (participante do fórum) que sempre fala algumas coisas sem nexo, na minha opinião. É movido a notícias, não analisa em detalhes e sempre tem a visão mais otimista possível de tudo. É um mestre do Gira Gira de Patrimônio, que eu tanto critico. Sem muitas delongas, vamos ao comentários do mesmo sobre o BBFI:

Vocês viram que visão mega ultra otimista?

O risco maior é: Você não sabe se a pessoa esta escrevendo isto para fazer com que outros foristas comprem o ativo, valorizando o mesmo, para poder vender as cotas com lucro. Você não sabe o que ele tem em mente, você não sabe o que ele ganhará indicando um bom FII.

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Vocês já me viram alguma vez indicando a compra de algum produto financeiro ou FII aqui no meu blog? Não. E nunca vão ver.

Eu posso até dizer o que comprei, mas nunca vou dizer pra fazerem o mesmo, pois eu sei o que estou fazendo e assumo meus riscos, e outra coisa também é: Eu não sou profissional do mercado financeiro para indicar nada, é até proibido fazer isto, logo, não me peçam indicação nunca.

Sempre é importante ressaltar que esta informação antecipada de que o inquilino não pretende renovar o contrato pode ocorrer com qualquer outro FII que tenho, e é por isto que quem investe em FIIs tem que saber e entender que isto não significa renda fácil mensalmente depositada em sua conta da corretora, há sim GRANDES RISCOS envolvidos e FIIS NÃO SÃO RENDA FIXA.

Pensem comigo: Imaginem que uma galera tenha comprado este FII, baseado na indicação desta pessoa. O que o forista em questão vai dizer para estas pessoas agora? Ele nem comentou mais nesta postagem ...

Tudo bem, a renda será mantida até 2020, mas, e depois? A Gestora do FII conseguirá novos inquilinos? A que preço? Quando? Quais os custos embutidos para manter este imóvel inteiro sem inquilinos (sem renda)?

Por isto é importante decidir: Quais são seus critérios para ser sócio (cotista) deste FII: A renda? O inquilino? Acredita que os gestores farão um bom trabalho após 2020 e continuarão gerando renda? Se passa pelos seus critérios, mantenha posição. Se não, venda. Esqueça definitivamente o preço e as notícias. VOCÊ DEVE TOMAR A SUA DECISÃO COM BASE NAS INFORMAÇÕES OFICIAIS PUBLICADAS PELO FII! Esta notícia é uma delas.

A mensagem mais importante deste tópico é: Cuidado com indicações! Cuidado ao achar que Fundos Imobiliários são Renda Fixa e que você sempre receberá mensalmente a renda bonita e crescente na sua conta. Analise os riscos, entenda os possíveis problemas, e pense muito bem antes de arriscar o seu dinheiro, principalmente pois FIIs são investimento de longo prazo, e eu digo isto pois pelos meus cálculos eu demorarei 10 anos para recuperar meu investimento baseado nos aluguéis que recebo, logo, em teoria daqui há 10 anos (considerando a inflação), o seu patrimônio dobraria de tamanho, se a sua escolha for FIIs de qualidade e que continuem ao longo do tempo pagando renda constante e aumentando conforme inflação.

Bom, para este post, falei demais, e vou encerrando por aqui!

Pergunta: O que acham de criarmos o nosso fórum de FIIs? Você participaria? Passou esta ideia maluca em minha cabeça agora.

Um abraço e excelente dia!

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO