Como Investir em Fundos Imobiliários ... Exemplo com FEXC ...

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Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Poucas vezes na minha vida eu pude dizer que realizei uma operação de compra e venda na bolsa de valores baseada em ‘Timing’ com sucesso.

Este é um exemplo de que ter Fundos Imobiliários para Buy & Hold é bem diferente de Buy & Forget, e neste caso clássico gostaria de demonstrar com meu próprio exemplo, um investidor comum como você leitor, como uma ação baseada em fundamentos teve uma excelente performance no patrimônio, realizando uma movimentação baseada não em números, mas sim na percepção de risco.

Para que você consiga realizar ganhos em suas operações, você precisa ter a sua técnica desenvolvida e saber exatamente o que você esta fazendo.

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É o que vem ocorrendo atualmente comigo nos Fundos Imobiliários.

A minha técnica? Preço não importa. Se preço não importa, eu preciso olhar os fundamentos.

Não digo que me tornei um expert, um especialista, mas hoje eu sei bem o que faço e quais riscos corro em cada um de meus ativos.

Eu detesto alterar a minha carteira de Fundos Imobiliários, pois todos os que atualmente permanecem tem o seu valor, ou pelo menos tinham, quando eu optei por inseri-los em meu portfólio.

Mas, alguns fundamentos mudaram, de um FII que era um dos meus Classe A, e que optei por fechar completamente a posição: FEXC – BTG Pactual Fundo de CRI.

Antes de continuar falando sobre, é extremamente importante que você, leitor, entenda que eu não estou sugerindo a você fazer o mesmo, apenas relatando o que eu, como mero investidor pessoa física e sem qualquer qualificação profissional na área financeira, realizou em sua própria carteira.

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Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.

Eu não tinha motivos para pensar no fechamento de posição em FEXC, pois ele sempre teve uma boa performance e era um FII que eu confiava.

Tudo começou a mudar com as notícias da redução do nível da inflação. Até aí, tudo normal, pois para comprar FIIs de Papel você precisa saber a diferença entre o que é um ganho real e o que são ganhos nominais.

Sendo bem resumido, ganho nominal será o seu ganho bruto num investimento, já o ganho real será o que você lucrou retirando todas as taxas e a inflação.

É o ganho real que é o que importa, tenha isto em mente.

Com a redução da inflação e IGPM, os rendimentos nominais de FEXC passaram a ter uma queda considerável, o que é totalmente normal, mas, devido a sua maior exposição ao IGPM em comparação aos seus pares, o resultado seria um menor valor de yield e um menor distribuído mensalmente.

Isto por si só já poderia fazer com que eu movesse meu portfólio, retirando-o do mesmo, visto que, a maioria dos investidores em FIIs é movido a renda, logo, redução de renda significa redução do preço da cota, para um ajuste ao yield (se um FII pagava R$ 1,00 (1%) com a cota valendo R$ 100,00, o mercado tende a reduzir a cota para R$ 80,00 caso o FII passe a pagar R$ 0,80 (mantendo 1%)). Este é um exemplo hipotético, mas que facilita o entendimento.

Como não olho preço (ou tento não olhar como sempre repito), mantendo-se os bons fundamentos eu não teria nada a fazer, afinal, o que importa são os ganhos reais como citei acima.

Acontece que,  o FII, que era um dos melhores na minha opinião, comprou papéis de dívidas da Construtora PDG, que esta tendo muitas dificuldades para o pagamento dos juros e realmente esta há beira da recuperação judicial / falência.

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O percentual ... 7,17% da carteira ...

Não tive dúvidas: O FII começou a não me deixar mais muito tranquilo, e eu optei por fechar toda a posição, mas, não tudo de uma vez, ir saindo aos poucos, da mesma forma que entrei ...

Acontece que o senhor mercado nos trouxe uma alta fortíssima nos Fundos Imobiliários, e com esta alta consegui encerrar toda a minha posição com PM em torno de R$ 108,50 ... Foram raras as vezes que vendi tão perto do topo, pois, eu saí antes da divulgação da renda, que, pelo que eu já tinha calculado, seria ainda menor que o divulgado no mês anterior.

Total da renda FEXC para Janeiro 2017: R$ 0,68 por cota.

Impacto na cotação e parte do relatório gerencial que mostram o peso da PDG em FEXC:

A venda de FEXC divulguei nesta postagem aqui, no dia 04/01, e isto realmente contribuiu para a minha subida patrimonial, pois o dinheiro da venda foi alocado em outros FIIs que tiveram considerável alta nestes últimos dias ... Link da postagem da venda de FEXC: http://viverdeconstrucao.blogspot.com.br/2017/01/um-susto-apos-girar-o-patrimonio-r.html

Eu também vendi RNGO ... Será que veremos o mesmo efeito? Só o tempo dirá, mas, estou tranquilo novamente com meu portfólio.

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Resumo de hoje: Por mais que eu tenha tido uma saída excelente de FEXC, não devemos nos basear nos preços para a tomada de decisão. Mesmo se FEXC estivesse custando R$ 114,00, eu estaria satisfeito comigo mesmo, pois eu eliminei um motivo de preocupação, e é assim que devemos agir na Renda Variável.

Um grande abraço e até a próxima postagem!

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO