A importância do Tempo nos Investimentos - Fundos Imobiliários

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Bom dia Senhores do Milhão. A Luta Continua!

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Vejo alguns colegas querendo se aventurar no mundo dos Fundos Imobiliários, mas é importante ressaltar: Há riscos.

Quem não se lembra do caso recente do FII XTED, onde, após o abandono da Petrobrás (inquilino) o deixou às moscas, e os cotistas (onde me incluo) sentiram o peso do mercado, com uma queda vertiginosa e rápida. Eu mesmo tive que sair às pressas, não pela queda do preço em si, mas pela mudança dos meus critérios de aceitação: Eu ficaria sócio do FII enquanto tivesse a Petrobrás, sem a Petrobrás, eu não queria ser sócio, e fechei posição.

Para mim não existe melhor instrumento gerador de Renda Passiva do que os Fundos Imobiliários.

Todo dia 20 pode acessar sua conta, que estará lá o seu famoso “pingado mensal”.

E o legal disto é poder reinvestir este dinheiro todo mês, ou mesmo contar com ele em algum evento inesperado no mês.

Normalmente eu recebo meu Salário, retiro a parte que preciso para o mês, contadinho mesmo, e aporto.

Lá pelo dia 20, acesso o Home Broker, e aporto mais, os aluguéis que caem lá.

Em geral tenho recebido R$ 1.500,00 de aluguéis mensais, e pretendo voltar a aportar forte para subir este valor para a próxima etapa sonhada: R$ 2.000,00 mensais.

Tenho outras rendas adicionais fora Salários e FIIs, e eles servem para passar o mês e quando o mês vai acabando eu aporto também.

O difícil em aportar em FIIs neste momento é que, o foco principal é manter a renda ao invés de aumentar, dado ao alto nível de vacância, que aumenta a cada dia, até em bons FIIs que estavam com baixa vacância os efeitos já começam a aparecer.

Talvez a dica mais importante que eu sempre falo neste blog é a questão de desconsiderar preço.

Quem já reparou minha forma de escrita no blog, eu coloco em verde as coisas boas, e em vermelho as coisas ruins, onde incluo o famigerado preço.

Por mais que matematicamente falando preço faça a diferença, na psicologia da Renda Variável, quanto menos você se preocupar com preço maior serão as suas chances de se dar bem na Renda Variável.

Por que eu digo isto?

Nascemos para perder dinheiro na bolsa de valores por vários motivos: Medo, ganância, soberba, orgulho, teimosia.

Quando eu via um preço de uma Ação que comprei poucos centavos acima do meu preço de compra, a vontade de vender e realizar lucro era muito grande.

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É a vontade de se sentir um vencedor, “eu comprei e o preço subiu”, “sou foda”, “vou viver de trades”.

Agora, quando a Ação caía, quantas pessoas mantem o investimento inalterado, esperando subir de novo para pelo menos “sair no zero a zero”.

É justamente isto que faz com que investidores percam dinheiro com empresas como OGX, LLX, MMX, Gafisa, PDG, aquela da bolha do alicate entre outras: Olha-se preço, ao invés de fundamentos.

É isto inclusive que fez com muitos investidores perdessem dinheiro no ‘case histórico’ chamado Milk11 (LAEP): A empresa NUNCA, repito, NUNCA gerou lucro. Como alguém espera se dar bem numa empresa que NUNCA gerou lucro?

Mas, as expectativas boas faziam com que o preço da Ação subisse, e assim cada vez mais pessoas compravam MILK, e deu no que deu ...

Apesar dos FIIs não terem a volatilidade do mercado de Ações, também temos altas, baixas e pessoas que operam baseadas em preço.

Não vale a pena operar baseado em preço. Há sim pessoas experientes e com maior conhecimento que saberão usar preço, mas, convenhamos amigos, nem eu e nem vocês teremos tempo e conhecimento suficiente para operar assim, nem mesmo um montante de capital que permita tanto risco.

O melhor que podemos fazer no mercado de Renda Variável, neste exemplo principalmente nos FIIs, é basear a sua análise em fundamentos.

Fundamentos não necessariamente são aqueles mais citados, como, preço de locação por metro quadrado, concorrentes, vigência do contrato, localização, etc.

Considere fundamentos como as qualidades que te fizeram comprar aquele ativo, e as qualidades para mantê-lo.

Não é fácil enxergar uma mudança de fundamentos.

Eu ainda tenho extrema dificuldade nisto, mas cito alguns exemplos da minha própria percepção:

BRCR: Quando a Petrobrás desistiu da Torre Almirante, isto foi a mudança de fundamento que me fez pensar “O FII é ótimo, mas sem o alto aluguel pago pela Petrobrás, eu prefiro ficar de fora acompanhando, e montar nova posição quando eu conhecer a nova situação sem Petrobrás”.

Eu não sei se o BRCR conseguirá locar esta torre gigantesca, no centro do Rio de Janeiro, um dos que mais sofre com a crise imobiliária atual.

O preço subiu após a minha venda? Claro! Mas não mudei de opinião baseado em preço, e ainda aguardo ansioso o desdobramento desta história com o fim da multa da Petrobrás nos próximos 3 ou 4 meses.

RNGO: Disparou após a minha venda. Mas, eu não confio tanto na região de instalação das torres do FII, contratos sendo revisados ou próximos de revisão, então na dúvida eu prefiro ficar de fora olhando mesmo. Eu fiquei desconfortável com o FII e optei por sair dele. Simples assim.

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Claro, aloquei a venda em outros ativos que subiram também (praticamente tudo subiu), mas isto me mostrou que quanto menos eu alterar meu portfólio melhor, mas, quando tiver a vontade de alterar baseado em fundamentos, independente do preço, eu alterarei.

FEXC: Alocaram grande parte do capital (quase 10%) na construtora e incorporadora falida PDG. Não gostei disto. Retirei meu dinheiro e apliquei em outros FIIs.

A medida que você vai investindo e estudando os FIIs, você começa a ter o seu próprio pensamento e análise sobre cada um deles.

Não vale a pena tentar encontrar notícias em fóruns para antecipar as coisas. São raras as ocasiões onde isto funcionará.

Acho que não só em Fundos Imobiliários, mas em qualquer investimento que você faça a decisão deve sempre ser exclusivamente sua e de mais ninguém.

Se eu fosse fazer tudo o que eu leio, e às vezes vou ao site do Tetzner ler alguma coisa, eu já teria vendido meu portfólio inteiro, pois sempre aparece alguma coisa ruim nos FIIs que tenho.

Recomendo algumas discussões do site Clube FII, e do site do Bastter, que são raras, mas valem a pena.

Diariamente, apesar de tentar não olhar preço, dou uma olhadinha no fechamento dos Fundos Imobiliários através do site Infomoney.

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Abaixo as cotações de hoje:

Ressalto a minha posição de que, quanto menos você mexer, melhor.

Venho notando que nos FIIs a paciência deve prevalecer.

Até mesmo nos prejuízos iniciais que tive, os mesmos começaram a gerar um bom lucro.

Exemplos como o próprio BRCR, cujo investimento inicial vultuoso chegou a perder 35% do que investi ... Mantive mesmo assim, desconsiderei preço e confiei nos fundamentos.

Um outro exemplo clássico foi a queda vertiginosa do NSLU. Comprei bastante cotas na queda, e hoje este FII subiu bastante novamente, mostrando que o mercado é bem estranho (caiu muito anteriormente pela redução da renda, agora, com a mesma renda ainda reduzida, voltou ao preço antes da crise ... Vai entender ... Tudo bem que tem aumento do aluguel no mês de Abril, mas, é estranho. Por isto eu apenas compro e não tento entender o mercado.

MBRF (Mercantil do Brasil), a mesma coisa. Comprei acima de R$ 1.000,00, 2 meses depois despencou pra R$ 600,00, dobrei a posição, e o tempo foi passando, fui recebendo os aluguéis reduzidos (caiu uns 30% na época), não desanimei com o preço e nem com a redução da renda, e olhando a cotação hoje: R$ 967,00! Bem próximo do meu ponto de compra, e com os aluguéis recebidos, já virou lucro, ao invés do antigo prejuízo.

Esta é a metodologia do “Preço não Importa”.

Esta é a importância de dar tempo ao tempo e aguardar para colher os resultados.

E eu repito isto 3.000 vezes para me lembrar sempre que estou fazendo o certo: Deixando os Juros Compostos agirem no meu patrimônio.

Um abraço e até a próxima postagem.

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VDT – VIVER DE TEMPO