Tesouro Direto (TD) ou Fundos Imobiliários (FIIs): Onde Aportar R$ 40.000,00?

Boa tarde Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Vamos a mais uma postagem da série "Vale a Pena Ver de Novo" ....

Nesta época aí, eu optei por vender um dos lotes, lote este de loteamento novo, não havia subido o preço da forma que eu pensei (reflexo da crise que batia na porta), e eu havia desanimado de construir no local, focando o rumo das minhas construções onde dava certo: Bairros de classe média e classe média alta.

Meu intuito com este lote era entrar no ramo do Minha Casa Minha Vida, mas desisti, e vejo que fiz excelente negócio, analisando agora em 2017, pois troquei uma dívida (ainda pagava prestações do lote) por uma renda passiva nos Fundos Imobiliários, e além disto ainda ganhei um grande aumento patrimonial investindo este dinheiro de forma diversificada em bons Fundos Imobiliários.

É pra isto que eu mantenho o blog, pra ver o que eu acertei ao longo do tempo e corrigir os erros.

Segue este texto que até hoje recebe muitas visitas.

E o link dele, quem quiser ver os comentários originais: http://viverdeconstrucao.blogspot.com.br/2016/04/tesouro-direto-td-ou-fundos.html

Vamos ao texto:

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Quem acompanha meu blog já deve ter percebido a minha afinidade com o ramo imobiliário, e deve estar se perguntando: “Não seria este o blog que mostraria os passos para Viver de Construção”?

Calma, vocês estão corretos! Voltando um pouco na explicação da estratégia para mantermos o rumo nos anos que virão a frente (se Deus quiser):

a)      Ter o capital necessário para a compra de um lote e construção de duas casas para a venda. Status: Objetivo concluído.

b)      Aumentar gradativamente a renda passiva, de forma que os períodos entre a finalização de uma obra e a venda das unidades seja coberto por esta renda. Status: Em curso.

Uma marca do meu blog, além da frase “A Luta Continua”, os “Abraços” que sempre envio ao final dos comentários, também posso dizer que são os “Longos Textos” rsrs.

Antecipadamente, peço desculpas aos leitores que gostariam de ter posts sintetizados, sinceramente eu preciso de espaço e tempo para escrever as minhas ideias e passa-las de uma forma que lhes auxilie a pensar nos seus investimentos, e claro, criticar os meus (investimentos).

O objetivo é tornar os blogs de finanças um local para a troca de ideias e ajuda mútua dos blogueiros e leitores na luta rumo a IF ...

Não consigo mesmo sintetizar o que farei, sem tentar passar esta mensagem a quem lê o blog, sendo estes posts grandes uma marca do blog Viver de Construção (usem a dica do nosso amigo Economicamente Incorreto, lendo na Diagonal, um abraço ao EI).

No momento, estou na fase 2 do meu plano, que basicamente consiste em aumentar a minha renda passiva, pois justamente estou numa fase onde finalizei a construção atual, queimando todo o capital destinado a esta obra, e estou pacientemente aguardando que estas unidades sejam vendidas, para que eu receba o dinheiro investido neste empreendimento, acrescido da minha margem de lucro.

E, durante esta fase 2, de aumentar a renda passiva, eu tenho que dizer que encontrei nos Fundos Imobiliários (FIIs) uma forma menos arriscada do que as Ações, e que junto com a Renda Fixa irá me propiciar atingir o meu segundo objetivo.

E estou prestes a alcançar números consideráveis de renda passiva, considerando a manutenção de minha atual rentabilidade nos FIIs: 1,03% ao mês (desconsiderando variação de preço de cotas), pelo aporte que detalharei melhor abaixo:

Como vocês sabem, com a crise atual do mercado imobiliário e de toda a economia, eu decidi por dar uma breve pausa em meus investimentos imobiliários (compra de lote e construção) e aportar mais, com o objetivo deste aumento de renda passiva mensal.

Por este motivo, fiz algo que prego o contrário no blog, que é o Girar Patrimônio, e vendi um dos lotes que eu havia comprado em meados de 2011, se não me falha a memória, recebendo uma parte em dinheiro, e um veículo, que aqui no blog chamei de “Carro Supérfluo”.

Este veículo foi vendido nesta semana (felizmente), logicamente não no preço da Tabela Fipe que eu considerava no meu patrimônio (também já explicado, para ter números reais, precisamos ter uma base sólida / fundamentada), mas num valor que ajudará muito a realizar um aporte considerável ...

Sabe aquele dinheiro que você recebe e que não muda nada na sua vida? Pois é, este aporte aproximado de R$ 40.000,00 é de um dinheiro que não preciso para o curto prazo, mas que preciso da renda passiva que será gerada por ele.

Sim amigos, aportarei R$ 40.000,00, aporte de gente grande!

Agora, a pergunta do milhão, ou rumo ao milhão é: Onde aplicar este montante, afim de aumentar a renda passiva mensal e continuar contribuindo para o efeito dos juros compostos sobre meu capital líquido?

A primeira coisa que me veio a mente, foi iniciar meus investimentos no Tesouro Direto, onde pensei logo em NTN-B 2050 c/ Juros Semestrais.

O objetivo: Gerar renda passiva a cada 3 meses. Como? Comprando NTN-B 2050 (ano par) e 2045 (ano ímpar). Como os pagamentos são feitos em meses distintos, eu receberia a cada 3 meses, bastando dividir o aporte em R$ 20.000,00 + R$ 20.000,00.

Como citei, este é um dinheiro que tem como único fim a geração de renda passiva, e não precisarei dele neste momento, ou seja, por isto vencimentos tão longos.

O problema: Considerando a atual situação econômica, é bem provável que haja uma redução da taxa Selic nos próximos meses, o que acarretaria em perda (momentânea) dos valores dos títulos do TD, ou seja, investir agora é realmente saber que somente o dinheiro dos cupons será reaproveitado.

Fiz uma simulação no TD (simulei R$ 40.000,00 a uma taxa de 6,35% + IPCA, vencimento em 2050, com taxa da corretora de 0,10% ao ano (falarei sobre isto também neste post), e considerando uma inflação de 8%.

O resultado foi:

Bom, para este momento, aumentar a renda passiva em R$ 173,00 não parece tão animador ... A poupança, rendendo em média 0,67% ou R$ 268,00 ...

LCI, LCA, CDB ... Recebi boas dicas dos colegas de blog, mas ainda não é a hora ...

Aí me lembrei do meu novo plano simples de aumentar a renda passiva, basicamente aportando fortemente e a cada mês realizando uma atividade de investimento que eu apelidei de “encher o pote”, de cada FII que tenho (tenho 29), que consistirá em deixar todos eles, em média com R$ 5.000,00 do meu dinheiro investido.

Bom, ou seja, a decisão escolhida foi ... Aportar este valor nos FIIs.

Nota: A imagem acima é apenas ilustrativa, não tenho todos os FIIs da imagem.

Se eu continuar falando tão bem e aportando tão forte em Fundos Imobiliários, acabarei alterando meu nome para “Viver de Fundos Imobiliários”.

São vários os benefícios que eu vejo na compra dos FIIs, inclusive o de combater o nosso principal inimigo rumo ao milhão, que é a Inflação.

Com a renovação de contratos na base do IGPM ou IPCA, isto significa que ao longo do tempo, mantendo-se os bons fundamentos dos FIIs que você comprar, a tendência é que seu dinheiro (renda passiva) vá aumentando, basta verificar o FCO de cada fundo e verificar os mesmos crescentes desde o ano de fundação dos FIIs.

Quero contar também um sentimento meu, que já tive um dos meus imóveis alugados: Eu recebia cerca de R$ 1.200,00 por mês de aluguéis, mas, devido a esta renda adicional de aluguel, declarada pela imobiliária e por mim (se eu não declarasse, cairia na malha fina da Receita Federal), eu pagava em torno de R$ 3.400,00 de imposto de renda, ou seja, eu perdia praticamente 3 meses de aluguel líquido, para ter meu imóvel alugado ...

Nem vou citar ITBI, Escritura, e demais taxas necessárias, motivo este que me deixou confortável ao investir em FIIs, mesmo sabendo que se a Selic subir, é um abraço: Preço das cotas cairá, pois os investidores movem seu capital para a Renda Fixa.

Ainda não defini como dividirei este capital nos FIIs que tenho, o que posso dizer é que este aporte adiantará em pelo menos 6 meses a minha estratégia anterior de aportar R$ 7.000,00 por mês (desconsiderando reinvestimentos), durante o próximo ano, e com isto tenho uma perspectiva muito boa de aumentar a minha renda passiva de FIIs de atuais R$ 700,00 para algo em torno de R$ 1.030,00 a R$ 1.080,00!

Vejam bem, estou prestes a ultrapassar a barreira de R$ 1.000,00 em renda passiva mensal, com os investimentos que fiz, iniciados em Julho de 2015, o que me deixa extremamente feliz e satisfeito.

O que acontecerá daqui a 4 anos, eu não sei, mas o que sei neste momento é que estou fazendo o que considero correto para ter a minha Liberdade Financeira em breve.

As cotas podem cair e eu perder 50% do meu patrimônio investido em Fundos Imobiliários? Pode sim.

Mas ... Os prédios estarão lá, mesmo que vazios ...

Os galpões estarão lá, mesmo que sem inquilinos ...

Os FIIs de papel podem derreter sim, por isto atualmente invisto em 3 apenas, com destaque ao FEXC11B ... (Inclusive falando disto, haverá nova emissão de cotas de VRTA11, provavelmente eu participarei p/ não ser diluído, logicamente adquirindo cotas num preço inferior ao da cotação atual), e “encherei o pote” de XPGA11.

Mas, sempre lembrando, que 50% do meu patrimônio sempre estará imobilizado, pois, no pior dos cenários, eu estarei acima de R$ 500.000,00 de patrimônio, o que auxilia a subida patrimonial, usufruindo da Renda Fixa e Construções.

Este aporte será direcionado para FIIs mais consistentes, mesmo que com menor rentabilidade, ou seja, boa parte redirecionarei para agências bancárias, aumentando posição em Agências Caixa, Santander, Banco do Brasil e Mercantil do Brasil (sim, você leu certo: Eu aumentarei posição em Mercantil do Brasil, pois gostei da última revisão do contrato feito por eles, mesmo c/ a redução aplicada, e principalmente por terem um imóvel que poderá ser vendido e gerar algum lucro a mais na minha posição).

No restante, ainda vou analisar, que é a parte mais gostosa dos investimentos, basicamente a minha base de “Melhores FIIs” eu já tenho (minha análise), e verificarei agora qual poderá receber este aporte considerável.

Sobre os próximos 4 anos, espero continuar aqui, postando a minha estratégia e aumentando meu patrimônio ... E vivendo, claro.

Uma das coisas que me preocupa em ter um blog é justamente ver que outros colegas que tinham simplesmente abandonaram, alguns sem nem mesmo deixar uma mensagem de adeus, outros foram mais radicais e deletaram os blogs ... Papo para outro post.

Voltando no post que fiz sobre Redução de Custos, optei por uma mudança:

Como contei nos últimos posts, a corretora onde aplico meu dinheiro esta encerrando atividades de corretagem, e me migrariam para a Guide Investimentos.

Fiz uma pesquisa mais detalhada, e optei por ser migrado para a corretora Socopa, pois dois motivos: Não cobra corretagem de FIIs (paraíso para mim), e no TD a taxa anual é de 0,10%.

Um breve resumo dos demais tópicos do blog:

No aspecto Saúde, aproveitarei a promoção de uma Academia próximo a minha casa, cuja mensalidade esta em R$ 70,00 (era R$ 100,00). Vou aderir na próxima semana, se estiver melhor da última lesão causada pelo futebol.

Somente com o futebol (2 vezes na semana), eu gasto R$ 150,00, e sempre estou me machucando, então, vou simplificar a minha vida, fazendo academia ...

No aspecto Obra, nesta semana eu estive na Receita, como citei no último post, entreguei a documentação, obtendo a CND, e já solicitei a Averbação no Registro de Imóveis. Agora, basta ir buscar o Registro da Averbação e claro, esperar a venda das casas.

A venda do Carro Supérfluo me tirou mais um problema a ser resolvido, excelente.

Com este aporte de R$ 40.000,00 e pouco, as próximas duas semanas terei pouco dinheiro, não mais que R$ 1.000,00 em Poupança, por isto no próximo mês de Maio o meu Aporte será reduzido, não deve passar de R$ 3.000,00 (dos R$ 7.000,00) combinados.

fAlém disto, minha renda com os Projetos Digitais, que foi excelente neste mês, reduziu agora ao final do mês, e deve começar a engrenar de novo no início do próximo mês.

Ainda não é fechamento do mês, mas, já obtive mais de R$ 1.000,00 nesta modalidade, no mês! Deixarei o valor exato p/ o post de Fechamento Mensal de Abril 2016.

Um grande abraço a todos e excelente final de semana!

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO (e um pouquinho de FIIs)