FIGS11 - General Shopping: Por que Está Caindo?

Olá pessoal!

Quando eu vejo desespero no olhar dos investidores mais inexperientes, como eu já fui, eu devo me posicionar, e hoje falarei um pouco sobre o Fundo Imobiliário FIGS11 (General Shopping).

Não acompanho tanto como antes as cotações (já falei pra vocês, abstraiam este negócio de preço!), mas ao abrir meu home broker para ver se havia algum pingado lá (ansiedade por novos aportes), vejo lá a minha pimenta da carteira, chamada FIGS11 (General Shopping) capengando (caindo) uns 15%.

Meus amigos, antes de você se posicionar num Fundo Imobiliário você deve saber o que lhe aguarda nos bons e nos maus momentos. Vou tentar explicar um pouco o meu racional em FIGS11 – General Shopping.

Não lembro (e nem vou abrir minha planilha de cálculo de Preço Médio de compra para fins de imposto de renda) a quanto comprei este fundo.

Acredito eu que foi por volta de R$ 60,00, a R$ 65,00.

Tenho uma posição que me deixa confortável, ou seja, se virar pó, atualmente com os rendimentos que tenho, em menos de 3 meses de rendimentos da carteira de ações + fundos imobiliários eu recuperaria o investimento perdido, lembrando que seria dinheiro novo, pois não se recupera nunca um dinheiro perdido (você pode compensar, não recuperar o que perdeu).

Para quem não sabe, o FIGS11 – General Shopping vem pagando a famosa RMG (Renda Mínima Garantida), que é o que os fundos ofertam para captarem os investidores durante o tempo de maturação (crescimento) do shopping. É mais ou menos assim: “Amigo, vou abrir um negócio que tem boas perspectivas, e se você investir nele neste início de baixos rendimentos, eu prometo lhe pagar um rendimento de X reais por mês até daqui há 3 anos onde eu terei maturado o meu negócio. Quer ser cotista?”

Eu e a torcida do Flamengo inteira sempre pensou assim: “Ai ai ai, tá pagando R$ 0,83 por cota, todo mês, quase 1% de yield todo ano, ai eu não vou aguentar e vou comprar. Quando faltar uns 3 meses eu vendo”. Pensamento típico de quem não sabe o que está fazendo e que vai levar um baita prejuízo, pois está pensando ser mais esperto que o mercado.

E vamos falar a verdade, quando eu comprei FIGS11 eu pensava assim.

Na vida temos três certezas: Sabemos que depois do domingo vem a segunda, a morte, e que FIGS11 vai despencar ao fim da RMG!

Leitor ansioso diz: “Mas VDC, se você sabe que vai cair, por que não vende”?

É aí que entra a análise fundamentalista e o foco do longo prazo meus amigos.

Digamos que eu comprei este FII a R$ 65,00! E desde a data que eu comprei, venho recebendo religiosamente os R$ 0,83 por cota. Este valor vai reduzindo a cada mês o meu valor investido no FIGS, ou seja, a cada rendimento mensal o meu risco nele diminui, pois já estou recolhendo parte do dinheiro que saiu do meu bolso pra este investimento.

Nem faço ideia, mas vamos calcular que eu tenha, daqui há um ano, o PM (preço médio) de R$ 55,00 no FIGS! Considerando todo o rendimento e abatendo no que eu paguei por cota, o meu preço médio (compra – rendimentos recebidos) seja de R$ 55,00.

Baseado nos relatórios atuais, vou ser bem simplista nestes cálculos, digamos que o FIGS daqui há um ano, ao fim da RMG, esteja pagando R$ 0,40 por cota (e ele tem total condições de chegar lá com a maturação dos shoppings), eu quero que você leia este cálculo nas cinco vezes que vou escrever pra você leitor, começar a entender o que é investimento em imóveis para longo prazo.

PREÇO MÉDIO: R$ 55,00. PAGAMENTO MENSAL POR COTA: R$ 0,40. YIELD MENSAL: 0,73%. YIELD ANUAL: 8,73%.

Vejam bem, eu terei um FII de Shopping me pagando um yield de 0,73% ao mês!

E eu vou vender um negócio destes? Para que? Para buscar outra coisa que pague mais?

Eu já tenho diversificação em outros shoppings, logo, tenho em FIGS um valor que não me aflige, e baseado nestes cálculos e no que está acontecendo no shopping eu constatei não ser mais esperto que o mercado, e por ser mais burro que o mercado eu optei por manter FIGS na carteira, mesmo após o fim da Renda Mínima Garantida.

Entenderam a lógica? Entendem o longo prazo?

Se sim, feche este Home Broker e pare de ficar pesquisando os motivos da “queda do FIGS”, “Por que o FIGS tá caindo”, “O que aconteceu com FIGS”, etc.

Analise os fundamentos! Sempre.

Se é bom shopping? Tem melhores? Claro que tem!

Mas pelo investimento que eu fiz lá no passado, mesmo com um rendimento bem abaixo da Renda Mínima Garantida ele se tornou viável economicamente a ser mantido na carteira.

Imagina se ele dá um boom em vendas e aluguéis e daqui a três anos começa a pagar R$ 0,60 por cota. Amigos, mais de 1% ao mês num FII perene de Shopping.

Bom, é isto!

** Preço não Importa? Sim, para quem sabe o que está fazendo preço não importa. Não me importa nem um pouco a cotação do FIGS, só no caso de novos aportes. Porém, não fazia sentido algum comprar FIGS acima de R$ 90,00 sabendo o valor real gerado pelo shopping (somente para quem é muito otimista e acha que o FIGS vai duplicar a atual renda real recebida). Por qual motivo eu digo isto? Por que neste caso considerando o Yield “real” e o preço da cota faria mais sentido comprar outros shoppings mais perenes, que pagam 0,4% a 0,5% atualmente ...

Leiam o último relatório gerencial aqui: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=26107&cvm=true

PS.: ESTE SERIA UM ÓTIMO ASSUNTO PARA EU DISCUTIR EM VÍDEO NO YOUTUBE COM ÁUDIO! ESTOU PENSANDO NISTO, SÓ ME FALTA TEMPO. TRABALHO DEMAIS ...

Abraço

VDFII – VIVER DE FIIS